咱们今天来聊一个小区里头，看着不起眼，但真要较起真儿来，能让人脑壳疼的“老大难”问题——
您可能要说了：“嗨，不就是楼底下那层空着的地方嘛，能有啥说道？”哎，您可别小瞧了！这架空层啊，有时候是通风透光的好地方，有时候停个自行车、电动车也方便，甚至有些物业或者开发商，瞅准了这块“肥肉”，隔断出租开个小超市、搞个棋牌室，那这收益归谁？产权又是谁的？这事儿啊，可真不是一句“大概也许可能”就能糊弄过去的！
就像之前湖南高院那篇文章里说的，物业有物业的责任，业主有业主的权利。但这架空层，它就像个“薛定谔的猫”，在产权明晰之前，谁都觉得跟自己有点关系，又好像没啥大关系。一旦动了真格，那可就“公说公有理，婆说婆有理”了。
咱先给这“架空层”画个像。简单说，就是建筑物底层或者中间层，用柱子支撑起来，形成的一个开放或者半开放的空间。有的呢，是为了通风、防潮、抗震设计的；有的呢，规划成了公共通道、绿化景观、业主活动场所；还有的，可能就被开发商“盯上”，琢磨着怎么“变现”了。
“老李，你瞅瞅，咱们楼下那架空层，以前不是说给大家纳凉、小孩子跑跑跳跳的地方吗？怎么现在物业给圈起来，一半堆放杂物，一半好像要租给人家当仓库？这……这合不合适啊？”小区张大妈拉着老李，指着楼下，一脸的疑惑。
老李也是眉头紧锁：“可不是嘛！当初买房的时候，沙盘上这块儿画得漂漂亮亮的，说是公共活动区。现在倒好，成了‘三不管’地带，要么就是被‘挪作他用’。这事儿啊，咱得弄明白，这地儿到底算谁的！”
：有些项目在最初规划时，对架空层的功能界定就模棱两可，没说清楚是专有部分还是共有部分。
：这架空层的建设成本，到底有没有摊到咱们业主的购房款里？如果摊了，那咱们业主是不是就该有份儿？
：有些开发商打一开始就盘算着把架空层作为可销售或者可经营的资产，但在宣传和合同里却含糊其辞。
：物业公司接管后，有时候为了管理方便或者增加收入，就把架空层给占用了，业主们往往是“敢怒不敢言”或者“后知后觉”。
真要闹到法庭上，法官大大们也不是拍脑袋判案的。他们手里啊，也得有几把“尺子”，来量一量这架空层的产权归属。
如果您买房的时候，房本上或者购房合同附件里的面积测绘报告显示，您家的公摊面积里包含了架空层的部分面积，那就好比您已经为这部分面积“买过单”了，那它自然就是业主共有的。
如果开发商能证明，这部分面积的建设成本没有分摊给业主，并且规划上也允许其独立使用，那开发商的主张才可能有点“底气”。
但是，如果合同中的约定违反了法律的强制性规定，比如明明规划是公共区域，成本也分摊了，开发商却在合同里用不起眼的格式条款约定归自己所有，这种“霸王条款”很可能被认定为无效。法律可不是吃素的，《民法典》第二百七十五条就规定了，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这精神，同样适用于很多架空层的情况。
“王律师，您看我们这购房合同里，有一条小字写着‘架空层产权归开发商所有’，这是不是就没戏了？”业主小刘拿着合同，忧心忡忡。王律师扶了扶眼镜：“小刘啊，别急。合同约定是一方面，但咱们还得看这个约定合不合法。如果这个架空层按规划是公共配套，或者成本已经算在你们的公摊里了，那这条款的效力就得打个问号。咱们得综合看规划、看成本、看登记，不能单凭一个条款就下结论。”
如果发现小区的架空层产权不明，或者被不当占用了，业主们也别干着急，可以试试下面这些法子：
这小小的架空层，牵动的是咱们业主实实在在的权益。开发商在规划、销售时，就应该清清楚楚、明明白白地告知业主架空层的用途和权属；物业公司在管理时，更要恪守边界，不能随意侵占属于业主的公共空间。
而咱们业主呢，也要提高维权意识，别再“稀里糊涂”地让自己的权利睡大觉了。只有大家都把这事儿当回事儿，小区的环境才能更和谐，咱们住着才能更舒心！您说，是不是这个理儿？
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